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万科2021年净利腰斩,郁亮检讨致歉:众赛道探索成本超预估,今年要“止跌”

发布日期:2022-05-16 12:22    点击次数:141

图片来源:网络

出品|搜狐财经

作者|吴亚

“这一年,尽管公司仍然保持经营持重,但净利润继1995年、2008年后,出现上市31年以来第三次下滑,交出云云的结局单,俺倍感压力,实质充实紧迫感。 ”在万科《2021年年度通告》中的《致股东》中,万科董事局主席郁亮开篇便对万科2021年净利润下滑做了检讨。

据3月30日晚间万科发布的财报,2021年集团实现总营收4528亿元,同比上升8%;归母净利润225.5亿元,同比降低45.7%;团体毛利率21.8%,同比降低7.4个百分点。

其他指标方面,2021年万科实现出售额6277.8亿元,较2020年全年的7041.5亿元降低10.8%;岁暮在手资金1493.5亿元,远高于一年内到期的滚动欠债的总和586.2亿元;净欠债率仅29.7%,“三道红线”保持“绿档”恳求。

次日,万科举走2021年业绩交流会。董事会主席郁亮,总裁祝九胜,履走副总裁刘肖,履走副总裁、财务负责人韩慧华,董事会秘书朱旭等管理层出席业绩会,围绕利润下滑、集团开发与经营性业务发展情况、集团将来加长、集团2022年走动计划等回答外界关切。

2021年归母净利润同比降低45.7%

万科的总营收仿效保持正加长,2018年-2021年,由2977亿元加至4528亿元,复符切吻契适合年加长率为11.05%。

但2018年之后,万科总营收的同比加速团体呈放缓态势。2018年的同比加速为22.55%,2019年升至23.59%,2021年大幅回落至13.92%,到2021年仅为8.04%。

再望净利润,万科在2021年中期开起出现同比下滑表象,当期降幅为13.38%,实现161.7亿元;同年三季度为18.18%(246亿元);结果2021年全年降幅为35.80%(380.7亿元),降幅继续扩大。

结果落到归母净方面,2021年中期、前三季度、全年离别实现110.5亿元、166.9亿元、225.2亿元,同比降幅为11.68%、15.98%、45.75%。

万科1991年登陆深交所主板A股(股票代码:000002.SZ),并在2014年登陆港股(股票代码:02202.Hk),为“A+H”股双资本平台。

这是万科上市31年来第三次出现净利润下滑表象,上一次是在2008年,全年营收409.92亿元同比加15.38%;净利润40.33亿元同比降16.74%。

万科2021年紧要财务指标,图片来源:2021年年报

针对净利润下滑,万科年报列出三绚丽面,一是毛利率下滑。全面来望,2021年,万科扣除交易税金及附加后的团体毛利率从2020年的22.8%,降低5.6个百分点至17.2%。

其中紧要因素系受到近年来结算项目地价占售价比上升的影响,房地产开发业务毛利率降低至23.0%,扣除交易税金及附加后的结算毛利率从2020年的24.0%降低至17.8%,结算毛利总额也从905.7亿元降低到717.0亿元,同比缩幼了188.7亿元。

二是投资利润回落,2021年实现投资利润66.1亿元,受按权好法确认的说符切吻契适合营项目毛利率降低导致利润缩幼,以及处置子公司的利润缩幼影响等因素,较2020年135.1亿元的高位程度缩幼了69.0亿元。

三是计挑减值,年报称,2021年下半年以来,市场显著下走,四季度下走有所加剧,公司服从矜重原则,对2021岁暮资产进走了全面减值测试。

结果,2021年万科对单方项目、个别股权投资计挑了35.3亿元资产减值(其中存货减值31.2亿元和其他资产减值4.1亿元),符切吻契适合计缩幼权好净利润约25.5亿元。

在年报的《致股东》板块,郁亮对净利润降低进走了检讨,他谈到,从机关上望,房地产开发业务依然对公司的净利润具有决定性作用,“去年,受外部环境转折和公司自身因素影响,开发业务毛利总额同比缩幼189亿元。”

“近几年来,土地市场竞争剧烈,对走业毛利率程度造成显著影响,尽管公司在走业中较早认识到高速加长终将解散,但公司的走为未能坚决脱离高加长惯性。当追逐方圆仍然大作、土地夺取愈演愈烈的时候,单方城市的投资追高冒进,对市场鉴定过于笑不雅观,一些项方针投资预期别国实现,导致毛利率下滑。”郁亮如此逆思道。

年报还谈到,万科各城市公司能力稠浊无章,单方外现较弱的公司和项目,影响了团体业绩。

业务检讨与逆思:将来要“止跌企稳”

业绩会一开起,郁亮再对万科2021年净利润降低作检讨,“2021年万科业绩外现不好,让股东死心了,在这儿俺向52万名万科股东外示道歉。”

郁亮再次检讨了两绚丽面的题目,其一,万科充分授权、分布式的特点,造成了管理上离散度大的题目,导致单方项目不敷预期,拉矬了团体外现;幼数项目出现投资失误。

其二,在业务层面,众赛道同时探索所面临的难度和支出的成本,超出最初的预估。

“昔日开发业务加长速度快,承担了相关成本,市场环境转折之后,这些学费对业绩的影响就表露出来。”郁亮外示。

针对2022年的办事责任,他给出“止跌企稳”的目标。在他望来,有两大外部基础和三大内部基础来撑持万科实现这一目标。

其一,中间清晰了促进房地产业良性循环和健康发展的方针,相关部分和各级当局也在制订

政策空闲市场。走业将回归常态、回归理性,过高、过矬的利润率都不可延续,走业利润平结果会向社会平均程度回归,这是万科实现“止跌企稳,稳中升迁”的政策基础。

其二,房地产市场仍然是方圆伟大的单一产品市场,房地产开发依然是紧张的经济行动,也是万科目下和将来的紧要业务,奉陪城市发展,人们的办事生活场景越来越众样化,对不动产的内容和服务继续有新的需求,存量不动产市场机会仍然存在。

“万科以开发、经营、服务并重为中间,做了充分的布局和准备,形成有自身特点的不动产综符切吻契适合发展能力。”郁亮称,这是万科实现“止跌企稳,稳中升迁”的走业基础。

“目下万科在建面积1亿平方米,拟开发面积超过4500万平方米,贮备可帮助2-3年发展需求。此外,截止去年尾,万科已售未结符切吻契适合同金额累计超过7100亿元,是2021年结算收入的1.6倍,这些已售未结资源,将陆续转化为结算收入,对万科的业绩形成有力撑持。”他称,将来万科的开发业务将继续保持在走业第一阵营。

他还外示,探索经营、服务类业务这些业务的学费,万科大单方已经交完,“万科一向坚持寻觅有现金流的利润,所以采取成本法对这些业务进走计量,折旧摊销在成本费用里进走列支,去年符切吻契适合并报外范围内此单方费用已达80亿元,客不雅观上对报外利润存在影响。”

“今年,非开发业务总体将开起形成正向贡献,将来,经营、服务类业务正渐渐形成新的红利蓄水池。”郁亮外示。

此外,万科永远持重经营和领先走业名誉程度也会让自身获得更众投资与发展机会。

“任何计划和目标,都需求靠人去干,全部事在人工。”他还暴露,“万科已作废集团符切吻契适合伙人层级,所有人都要下沉到前列。”

郁亮称本身目下在万科内部同时兼任始席客户官,研讨解决客户层面所逆映的关键题目;总裁祝九胜同时兼任长租公寓BU始席符切吻契适合伙人,承担长租公寓业务的经营管理责任。

物业、物流等众赛道业务加长

伪如只望经营收入和利润,万科2021年确实陆续了中期“加收不加利”的态势。拆分业务板块来望,房地产开发及干系资产经交易务收入为4299.3亿元,营收贡献比为95%,仍为第一大收入来源。

同期,包括物业(万物云)、物流仓储(万纬物流)、租赁住宅(泊寓)、商业开发与运营(印力)等业务在加长速度、 利润外现、运营效率等方面均有升迁。

2021年万物云收入始次超过200亿元,达到240.4 亿元,同比加长32.1%。年报称,这块业务已从传统住宅服务单一驱动,扩展到社区、商企和城市空间服务“三驾马车”协同驱动。

据30日晚间万科公告,万物云于港交所上市获证监会受理,当令将挑交上市申请,这意味着万物云分拆于港股自力上市的进程又去前推进了一步。

万科云上市的商量由来已久,此前就一向是资本市场的关注点。去年11月5日,万科始次公告,将启动万物云境外上市的筹备办事;截止公告日,万科直接或间接符切吻契适合计持有万物云62.889%股权(点击查望去期报道:万物云将被万科分拆赴港上市)。

去期财报数据展示,2017-2019年,万科在物业板块实现总营收离别为71.26亿元、97.95亿元、127亿元,复符切吻契适合年加长率21.24%。

2020年年报,万科始次以万物云为主体,表露其物业板块收入。通告期内,万物云实现交易收入182.04亿元,同比加长27.36%;岁暮累计在管面积5.6亿平方米,一半来自于万科以外的项目。

据此计算,万科物业在2017年-2021年累计实现总营收718.65亿元;全面到万物云2022年和2021年累计实现总营收422.44亿元。

万纬物流近三年收入复符切吻契适合加速52%,其中2021年收入32亿元,同比加长69%,空闲期项目NOI率达到6.5%。目下,管理可租赁面积1,136万平方米,其中冷链仓储138万平方米,为走业第一。去年,该业务还成功引入GIC、淡马锡等四家机构举动战略投资者。

万科泊寓已成为方圆最大、运营效率最高的集中式公寓运营商,近三年收入复符切吻契适合加速为40%,其中2021年收入同比加长14%,实现5.25亿元,同比加长193%;截至去年尾,泊寓开业15.95万间,全年平均出租率95%。

商业运营板块,集团2021年(含非并外项目)实现营收76.22亿元,同比加长20.57%。其中,印力管理的商业项目交易收入 52.3 亿元,同比加长 23.9%,同店同比收入加长12.1%,团体出租率95.3%。

截至2021岁暮,集团累计开业211个商业项目(含 113 个社区商业项目)。其中,2021 年新开业项目34各。此外,规划中和在建商业修筑面积为401.31 万平方米。

资产欠债方面,截至2021岁暮,万科有歇欠债符切吻契适合计2659.6亿元,占总资产的比例为13.7%。全面到短期借款和一年内到期的有歇欠债符切吻契适合计586.2亿元,占比为 22.0%。

分融资对象来望,银走借款占比为56.1%;分利率类型来望,有抵押的有歇欠债 37.4亿元,仅占总体有歇欠债的 1.4%;分境内境外来望,境内欠债占比75.8%、人民币欠债占比76.6%。

资金方面,万科2021年实现经营性现金净流入41.1亿元,不歇13年为正;截至期末,持有货币资金 1493.5 亿元,远高于一年内到期的滚动欠债的总和586.2亿元。

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